研究｜浅析城市更新中“棚改”和“旧改”的区别

编者注：“棚改”，即棚户区改造，是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程，是广义上城市更新的一种方式。“旧改”即三旧改造——“旧城镇、旧厂房、旧村庄”，是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便从根本上改善其劳动、生活服务和休息等条件，是狭义上城市更新的一种方式。

（一）更新对象

棚改：使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区，使用年限虽不足20年，但按照《危险房屋鉴定标准（JGJ125-2016）》鉴定危房等级为D级的住宅区。

旧改：旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

（二）实施模式

棚改：采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

旧改：遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

（三）强制性

棚改：涉及公共安全利益的，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行。

旧改：完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。

（四）配建要求

棚改：除满足拆迁安置需求外，其余住房均配建为人才住房和保障型住房，且坚持以租为主，根据辖区人才住房和保障性住房的建设供应情况，确定租售比例。

旧改：按规定比例配建，无全部配建保障房的要求，可建商品房。

（五）补偿安置标准

棚改：由政府制定并公示，不具有可协商性。

旧改：可以协商确定，具体小区的具体补偿方案由各小区的开发商来定，没有统一标准。

（六）改造程序

棚改：没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循。

旧改：对程序有明确的规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、回迁安置等。

总结

棚改和旧改都属于城市更新，两者程度不同，在政策依据、实施办法等问题上都有所区别，通过对比可以看出旧改相比棚改更为灵活，日后发展潜力以及配套设施方面也强于棚改。