​深圳坂田未来五年规划（深圳都市核心区变化）

深圳坂田未来五年规划（深圳都市核心区变化）

6月9日，深圳正式发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》。

纲要中指出：宝安新安、西乡街道，龙华民治、龙华街道，龙岗布吉、坂田、吉华、南湾街道将纳入深圳都市核心区。

消息一出，很多关心以上区域房价的走势。尤其是坂田、布吉的业主，近些年房价跑输市场，心灰意冷原本打算卖房的，现在感觉春天好像要到了。

我就从3个方面分析深圳都市核心区扩容对于以上区域房价的影响：

一、正确理解区域之间的差距

城市和城市的发展有先后次序，资源的配置和投入也有强有弱，区域的发展同样如此。

深圳发展初期，从盐田港开始，同样，也是依靠得天独厚的地理位置，有了第一桶金，才有钱修路，建学校、医院、公园。

这就好比先有鸡还是先有蛋的问题。你不妨去看看老电影《上海滩》中斧头帮为什么天天紧张码头被人抢。

城市面貌、营商环境越来越好优质的产业才进得来，才有了现在的高科技、金融和文化创意产业。

盐田，然后是罗湖、福田、南山，再到宝安、龙华、龙岗、光明、坪山。深圳经历了单中心到多中心的发展，直到今天的全面发展。

正确理解区域之间的差距能让你对于各个区域的房价有合理的心理预期。

城市也好，区域也好，定位一旦确定，基本上很难改变。因此，你不会看到一个城市今天定位发展金融，明天会改成发展现代农业。

定位直接决定城市资源的配置，而资源配置中最为核心的就是产业资源的配置。

任何行业，好公司都是最稀缺的资源，谁先拥有，谁就占据先机。占据发展先机的区域拥有不可替代的优势。

比如说腾讯总部就位于南山科技园北区；中国平安总部就位于福田中心区；还有占据中国珠宝、黄金市场半壁江山的罗湖水贝珠宝市场。

即便是宝安中心区，先是沾南山科技园的光，承接了外溢的购买力，再是成为前海战略中的配套居住区域，还是位置的优势。因为离核心产业中心足够近。

别的区域再想发展类似于南山区的高科技产业，太难了。规划图出点钱大把人会画，花点钱打广告满世界都会知道。

关键是一直挂在天上？还是能落地？多长时间能落地？

这也是为什么几乎每个城市都在发展新区，动不动就高科技产业园区，但是十有八九一二十过去了，新区却还是新区？

区域的起点不一样、基础不一样、底子也不一样，这个差距不是短时间内改变的。

二、懂得区分产业等级

规划只是第一步，落地才是最重要的一步。

对于产业而言，规划确定了，最终能进来什么公司最重要。规划这东西，最容易满世界传播，如果名符其实，房价将持续上涨。

如果只是个无法落地的概念或者虎头蛇尾的噱头，房价前期会涨，后期横盘甚至下跌磨死你的耐心。

以南山、光明、深汕合作区为例。

南山科技园不仅仅是实力雄厚高科技公司扎堆这么简单，这里已经形成了高科技产业的氛围，注意，是氛围。

氛围是指创业的感觉、办事效率的顺畅、人才的聚集度认同感等等。

多少高新企业曾经为了节省成本搬去龙岗大运软件小镇、龙华红山，折腾了一圈，又搬回南山科技园，甚至搬福田车公㾄都不行。

在一些科技人才眼里，南山科技园、北京中关村就是中国的硅谷，车公㾄就是低人一等。大运就就更别提了。他们找工作会看公司在哪办公作为判断公司实力的标准。

比如TCL的总部、品牌、营销、研发都在南山科技园，而生产液晶面板的TCL华星光电工厂在光明，一些低端的生产基地会放在惠州仲凯。

你通过TCL的产业布局，就能明白产业的等级。东莞的制造业基础要好一些，像惠州、中山、珠海这些严重缺产业的城市天天还指望着深圳”喂奶“。

深圳最好的奶喂给最重要的区域，然后是次重要的区域，过期想扔掉的奶才给你临深。

别忘了，还有一个深汕合作区，如果未来把深圳制造业的生产、制造、物流、仓储基础都搬过去，这将是很多临深城市的噩梦。

深圳为什么把战略新兴产业的总部基地放在南山西丽留仙洞，因为和科技园连成片，可以共享资源，不用重复配置资源。

这就是产业的等级。一定是就近延伸，而不会分散配置。

为什么不放在坪山？因为坪山没有这种承接总部经济的气质。如果不是你钱少还想买新房，你甚至都不关心深圳还有一个坪山区。

三、懂得区分“居住核心区“和“产业核心区”

想搞明白核心区和房价的关系，一定要搞清楚什么是”居住核心区“，什么是”产业核心区“。

宝安中心区的发展，当年定位就是承接南山科技园就业人群的居住区域，即便是纳入到前海战略，前海真正的产业核心区依然是在南山前海。

宝安中心区也仅仅只是同时承接了两个产业核心区的居住需求。你去实地踩盘看看就知道了，宝安中心区成片的写字楼很少，无论是档次还是数量都远远逊色于南山前海。

宝中的房价上涨幅度大是因为外溢过来的人群收入水平高，龙华的房价上涨幅度稍差一些，是因为地理位置逊色于宝中。对调一下，结果一样。

同样，龙华已经完全沦落到”睡觉的宇宙中心“，同时承接南山、福田、罗湖三大产业核心区的居住需求。位置最好，上下班距离近因此近些年房价表现还不错。

最尴尬的是坂田和布吉。

布吉夹在罗湖和横岗之间，学位极差，比学位干不过罗湖，同样价格比房子漂亮，坐多3个站去横岗大把挑。

最重要的是布吉的旧改拆迁搞得热火朝天，盖出来的全是城市更新的房子，供应量越来越高，旧房子被抛弃升值无望，新房子房价又有天花板，相当地闹心。

便宜一点的，我干脆往横岗方向买，反正学位都烂，好歹图个房子便宜，多坐3站地铁也就多十几分钟。

贵一点的，七八万买布吉，加一点点钱买龙华红山不香么？

最尴尬的是坂田。原本以为地铁10号线和坂银通道通车了，春天要来了，结果然并卵。新闻经常告诉你坂田有华为，可是从来不敢告诉你，华为真正有钱的员工好多都不买坂田。

坂田充其量只是华为员工的过渡选择而已，市场却误导你坂田是华为员工的全部。

因此，深圳的十四五规划中把这些街道纳入到都市核心区，也仅仅只是把居住的核心区往外扩了扩而已。

别忘了，深圳常住人口已经高达1756万，把原来南山、福田、罗湖的房子全部隔成单间都不够住的。

注意，只是居住的核心区往外扩了，人多了塞不下，往外扩很正常。不要听风就是雨。更不要拿着这种概念去做买房决策。

如果你连这点常识都没有，本来是解套卖房或者逢高卖房的绝佳时机，你却一头扎进去，怎么说你好呢？不懂行，就交智商税好了。

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