未来房地产行业怎么发展?明确了!
未来房地产行业怎么发展?明确了!
作 者丨张敏
编 辑丨张星
图 源丨 IC
7 月 21 日,党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》(以下简称《决定》)发布。其中,《决定》指出,加快建立租购并举的住房制度,加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
近些年,房地产市场供求关系发生重大变化,市场处于调整期,土地、楼市政策也在发生相应的变化。如何理解这种变化,是更好面对下一个发展阶段的重要前提。
分析人士认为,《决定》中与房地产有关的表述内容较为丰富,既有对原有调控思路的强调和夯实,如构建房地产新发展模式,加大保障房供给,赋予各城市政府调控自主权等;在部分制度上,又提出破局的方向,如商品房预售制度、房地产税收制度。
对于变革中的房地产来说,这些调整既决定着行业的发展方向,也是对房地产在宏观经济定位的重新锚定。
从 " 保增长 " 到 " 稳增长 "
《决定》对房地产着墨之多,在一定程度上出乎外界的预料。
中指研究院市场研究总监陈文静表示,与党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》相比,党的二十届三中全会《决定》的全文,在 " 健全社会保障体系 " 方面,用了整段、接近 160 字的篇幅着重提及了房地产。
此外,在 " 深化土地制度改革 " 方面,也有和房地产相关的内容,包括允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用;建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制;制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策等。
陈文静认为,这一方面表明中央对于房地产行业发展的重视,另一方面,也为未来几年房地产政策指明了方向。
近年来,房地产市场告别高速增长,处于调整期,我国经济也在向高质量发展转变。房地产如何更好地助力经济增长,成为一个新课题。
7 月 19 日,中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在新闻发布会上表示,我国房地产市场规模大、牵涉面广,对宏观经济运行具有系统性影响。他说," 我们要坚持稳中求进、先立后破,用改革的办法解决前进中的问题,加快新旧发展动能转换,为高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。"
尽管楼市处于调整期,在韩文秀看来," 我国新型城镇化仍在持续推进,房地产高质量发展还有相当大的空间。"
有不具名分析人士向 21 世纪经济报道表示,过去,房地产是 " 保增长 " 的重要力量,今后则为 " 稳增长 " 提供动力。这种转变是楼市政策调整的重要出发点,也意味着房地产新周期的开启。
赋予各城市政府调控自主权
对于房地产问题的解决办法,《决定》给出多项具体举措。其中,打造租购并举的住房制度,在党的十九大和党的二十大的报告中均有体现。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,对于新市民、年轻人、外来人口等群体来说,其居住模式是先租后买,甚至是长期租住。租购并举不仅是我国基本的住房制度,也意味着租赁市场及其相关的公共服务领域还有较大发展空间。
对需求进行分层,并区分保障与市场两部分的主要职能,是《决定》的另一个亮点。
具体而言,保障性住房主要满足工薪阶层的刚性需求,改善性需求则 " 多样化 " 满足。
李宇嘉指出,保障性住房包含配租型和配售型两类,此前,监管部门已经明确了这两类房源的建设筹集、土地供应、资金来源、分配对象等。从监管部门鼓励各地收购存量商品房的做法来看,除了新增建设外,通过盘活存量来解决是另一个方向。
对多样化需求的支持,在今年全国两会期间也有提及。李宇嘉认为,一方面,这是需求端(尤其是改善性需求)的多样化、个性化、差异化所使然;另一方面,也是指导供给端改革的标尺。
他表示,未来,不管是商品房供给,还是租赁房供给、保障房供给,都要做好需求调研,以需定建、以需订购。
值得注意的是,前述不具名分析人士还指出,《决定》中提到的允许农户合法拥有的住房盘活利用,有望为改善性需求提供新的解决方案。
对于各方关注的楼市政策方向,《决定》强调," 充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策 ",这与此前的提法基本一致。
" 允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准 ",则为政策的进一步优化提供了政策空间。分析人士普遍认为,未来的楼市政策方向,将继续体现在降低购房成本上,除普宅标准取消外,一线城市的限购政策也有望进一步放开。
预售制度将渐进式改革
《决定》还为几项制度的改革埋下了伏笔。分析人士普遍认为,与房地产税收制度改革的复杂相比,融资方式和预售制度改革更具现实条件和可操作性。
我国商品房预售制度借鉴自香港,自上世纪 90 年代确立,后又经历过两次修订。预售制度赋予房企一定的融资功能,使房企在有限的资金规模下实现杠杆开发,并在过去助力楼市实现快速增长。
近几年,在楼市去杠杆的政策下,预售制度的弊端也开始显现。2021 年以来,部分城市出现停工停贷现象,使预售制度改革走到十字路口。
韩文秀在新闻发布会上也提到,下一步,要贯彻落实好党的二十届三中全会精神,加快构建房地产发展新模式,消除过去 " 高负债、高周转、高杠杆 " 的模式弊端。这其中就包含了融资方式和预售制度的改革。
李宇嘉表示,预售制度改革具备一定的现实条件。一方面,根据克而瑞统计,重点城市目前现售房已经占到 30% 的份额;另一方面,2023 年以来,期房销售下降,现房和二手房销售增长,意味着市场需求的新特征是所见所得、立马就住。
但房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联,两者需要同步推进。
陈文静指出,转向现房销售后,企业开发贷使用时间延长,金融机构配套的资金支持如何优化调整,或是未来政策的研究方向。另外,在全面推进现房销售前,部分城市或需进一步完善供给端政策,稳定供给预期。
因此,短期来看,预售制改革或仍将循序渐进,全面取消预售制预计仍需要一定时间。
相比之下,融资方式改革的推进前景,则要更加乐观。去年末以来,城市房地产融资协调机制建立,金融机构依据 " 白名单 " 来推进开发贷款的发放,意味着融资方式改革有了重大进展。分析人士也普遍认为,这种机制将成为常态。
此外,包括 REITs 在内的房地产基金,有望在政策层面迎来进一步的突破。
SFC
本期编辑 江佩佩 实习生 黄丽鸿
-
- 加拿大皇家铸币厂推出伊丽莎白二世的纪念币
-
2024-07-23 06:55:27
-
- 香港艺人陈敏之
-
2024-07-23 06:53:10
-
- 洛丽塔裙神仙颜值小姐姐,你的衣服好像有点松
-
2024-07-23 06:50:55
-
- 有网友在北京机场偶遇到了古力娜扎
-
2024-07-23 06:48:39
-
- 马化腾女儿马曼琳近照曝光,“旗袍风”精致的东方美女
-
2024-07-23 06:46:23
-
- 杨翠喜 Cuixi Yang 民间乐曲 体裁:广东音乐 民族:汉族……
-
2024-07-23 06:44:07
-
- 萝莉有三好:清音、柔体、易推倒!可是这个两坨有点小!
-
2024-07-23 06:41:51
-
- 项滢璇:从小葡萄的眼中,能找到曾经童年的梦!
-
2024-07-23 06:39:35
-
- 一日一诗 | 樱花树下的约定。
-
2024-07-23 06:37:19
-
- 疑似鞠婧祎郑爽粉丝互撕,男友张恒霸气警告郑爽黑粉
-
2024-07-23 06:35:03
-
- 精彩预告 | 天佑枝子面临人生转折点,叛逆期的他们会在康家掀起怎样的风波?
-
2024-07-23 02:46:06
-
- 杰森-威廉姆斯:乔詹之间很接近,我选择詹姆斯,他更全面
-
2024-07-23 02:43:49
-
- 叶根友作品赏析│《惠风和畅》
-
2024-07-23 02:41:32
-
- 一角纸币别乱花,现在能卖280元,你还能找到吗?
-
2024-07-23 02:39:16
-
- 叶腐出现在哪一集呢?
-
2024-07-23 02:37:00
-
- 看看豪门名媛贵妇们的穿着打扮
-
2024-07-22 11:13:56
-
- 江西信丰:脐橙摘下满地金 橙香甜醉果农心
-
2024-07-22 11:11:40
-
- 进入名校有多重要?且听我说
-
2024-07-22 11:09:24
-
- 江西难读的3个地名,大部分人读不全,你读对了几个?
-
2024-07-22 11:07:08
-
- 江西鄱阳湖:湿地天鹅舞
-
2024-07-22 11:04:52