​万科更新活下去的策略

万科更新活下去的策略

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今年很多房企的股东大会，注定是灰暗苦涩的，要么惜字如金不愿多说，要么就是流露出深深绝望与恐惧。

万科董事长郁亮也陷入到一种出乎意料的境地。

一方面，他无奈地承认，上半年楼市复苏势头迅速回落，比他预期更差一些。3 月底时他判断，市场没有狂飙也没有倒春寒，处于缓慢复苏过程。

另一方面，市场行情越差，越能凸显他 2018 年 " 活下去 " 的警醒，是多么地正确与宝贵。大股东深圳地铁也不吝赞美，" 时间证明了郁亮主席、经营班子是有前瞻性的 "。

郁亮仍然坚持先前判断，行业下有保底线，上有天花板，还处于缓慢复苏过程之中，只不过比 3 个月之前预想时间更长一点、压力更大一点。

这不是一个轻松结论。

郁亮没有提到政策落实不力，没有抱怨同行消极沉沦，而是将市场压力来源，归结于市场短期预期低迷，而将预期低迷则归因于外部因素。

具体哪些外部因素绝不好展开，郁亮反复强调的常识逻辑是供需原则，市场真实需求依然还在：

未来十年还要新增 7000 万城镇人口、2.6 亿新市民还想扎根城市，还有三分之一城市住房需要更新，以及居民购买力仍然高于安全边界。

身处 " 惊涛骇浪 " 不确定时代，郁亮的常识逻辑对不对，短时间内不会有明确结论。

只有时代的企业，只能做好自己份内的事情，郁亮说万科持续做好三件事情：

提高开发业务管理水平；提升经营服务业务的竞争力与发展空间；保持财务稳健。

虽然郁亮最早喊出 " 活下去 " 口号，但他并不回避万科在市场波动中犯下的错误，万科要持续做好三件事情，不是虚假口号，而是活下去的信心与策略。

万科总裁祝九胜也给出了他的判断，" 短期有压力、努力有成效、长期有信心 "。

祝九胜的信心来源于，万科在行业内占据的优势地位：行业有机会、万科信用优质；具有多元化业务经营能力；较早多赛道布局。

各截取一个切面，可以观察万科活下去的最新策略。

房地产开发业务领域，从 " 收敛聚焦 " 到 " 活下去 "，万科着重解决的是投资追高、各区域间经营离散度大的问题，前者解决方案是精准投资，后者则是抓产品管理和产品线管理。

万科透露，今年前 5 个月获取的 15 个项目，预计普遍能达到 20% 以上的股东自有现金回报水平。

经营性业务领域，万科已经完成 0 到 1、1 到 10 的过程，现阶段思考的是如何提升竞争力，扩大发展空间，提升股东回报。

万科透露，今年一季度万科长租公寓收入同比增长 10.8%，物流增长了 20%，商业增长了 10.4%，但由于经营性资产以成本法入账，增长反映在业绩上还需要时间。

简单来说，在不确定时点，最为关键的是活到最后一刻，才能有未来，重中之重即是稳健的财务结构。

坚持经营性现金流保持为正，不惜摊薄股东权益进行股权融资，大规模进行长短债置换，以及优化境内外债务结构，都是万科希望更进一步的事情。

万科透露，今年一年内到期有息负债占总债务比例要控制到 15% 以内，境外债务占比控制在 20% 以下。

从实际情况来看，只有少数房企能够活下来，万科应该是其中一个，那就证明他的某些策略是正确的。

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