是时候放开房价限跌令了

2024-08-08 12:08 来源：促记网点击：

是时候放开房价限跌令了

原标题：是时候放开房价限跌令了

佘宗明/文这两天，珠海一房企打响‘五折’卖房第一枪的消息在网上热传，珠海市金湾区住建局相关负责人称，该项目采取的降价推盘做法是合理的市场行为，此后珠海市住建局相关工作人员又对所谓五折卖房的说法进行了辟谣和澄清，称网传最高的备案价是两年前的价格。

对照今年7月的新盘备案价，其楼盘售价仍在不低于备案价格的85%的区间。

虽然谈不上半价促销，但降价推盘是事实。

跳出个案看，在很多地方，房价限跌的政策口径都在松开。

如四川雅安经济技术开发区，就明确全力支持房企开展商品房团购活动，开发企业团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围，以团购优惠价的方式对限跌令松了道口子，这被舆论视作打响了政策性降房价的第一枪。

据不完全统计，同样明确了可给团购优惠价格的，还有长春、黄冈、巴中、普洱、铜陵、桐庐、沈阳、中山、太原等地。

8月20日，《中国房地产报》发表文章《房地产金融风险加剧期待调整优化政策尽快落地》，文中提到政策发力点应围绕保、松、降三个字展开，保即保房企资金链、保交楼；松即放松一切制约房地产市场健康发展的行政性干预政策；降即降低购房成本，包括降首付、降税费、降房价，特别是降房价，应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。

这也被很多人置于信号体下解读。

房价有涨跌，原本很正常。

商品房商品房，房子本就是商品，受供需关系因素影响不可避免。

可现在看，房价涨跌的按钮并不在房企手上——早在2021年8月，湖南岳阳市就发布了全国首个旨在限制房价跌幅的限跌令；同月，辽宁沈阳多部门也对楼盘降价房企展开约谈，江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战。

下发限跌令的，还有株洲、桂林、菏泽、昆明、唐山、张家口、芜湖等数十个城市。

去年8月，合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡，结果被定性为非法销售，直接被叫停。

今年5月，昆山两家房企因为擅自大幅度降价销售，被当地住建发文公开通报批评并处罚。

限跌成为政策工具箱里的调控利器，通常是出于两个因素考虑：第一，楼盘降价可能引发踩踏，导致部分购房者断供弃房，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险；第二，房价跌了，可能影响地方土地财政收入。

看上去，限跌奉行的是稳字诀，是稳楼市的大招，能避免楼市大涨大跌。

可归根结底，限跌非但难以阻止房价下跌、避免买地收入下滑，还会抑制真实需求——从供给侧维度看，除了房子品质外，最能影响需求的莫过于房价。

不允许降房价，必然会以人为遏制需求-增加购房人负担-降低楼市流动性-影响房企资金回笼-加快房企暴雷速度的链式反应，阻断供需的动态平衡，损害楼市的长期稳定。

此前很多地方推购房补贴、提贷款额度，都在对冲限跌的效力。

到了今天，限跌做法更是不合时宜：现在楼市的主要问题已不是过热，而是过冷。

将过去在市场过热阶段的短期化做法沿用到过冷阶段，而非尽早边际优化，本质上是刻舟求剑。

有几个数据需要被正视：从房企销售数据看，2023年1至7月，TOP100房企销售总额为39944.0亿元，同比下降4.6%，增幅相比上月下降4.7个百分点，其中7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%；从房企运行情况看，目前房企100强中，46家出了问题，前30强房企20家爆雷，TOP10中民营房企只剩龙湖一根独苗，就连碧桂园这类三道红线全转至绿档的标杆性民营房企都拉响警报；从房企融资情形看，据机构统计，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。

当此之时，再不允许降房价就晚了，放开那些房价限跌令，已成7·24政治局会议中适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策的应有之义。

在房企们资金压力大、有的房企已被抬进ICU的背景下，限跌令若迟迟不退出，只会是阻断房企断臂求生的自救之路，最终以抑制风险的名义制造出更大的风险。

国家统计局发布的7月份数据显示，70个大中城市中，新房环比下跌的城市49个，也即70%的城市房价在跌，同比下跌的城市44个，也即63%的城市新房价格至少低于一年前。

这表明，强行限跌可能适得其反——房价要跌时，你拦也拦不住。

说白了，放开限跌，其实就是要在给房企输氧的同时，也松开遏在房企脖子上的那只手：如果说，三支利箭从信贷、债券、股权三大融资政策上给房企以支持是输氧，那放开以限跌为典型的强干预式限制性措施，就是让房企们能更自主地呼吸。

将限跌该松开就松开，不是救而是纠，也就是政策纠偏。

楼市冷热固然受制于市场周期性规律，但至少不该用非市场化的政策限制为楼市流动性添堵。

将那些短期措施长期化，带来的只会是供需的扭曲、楼市的畸形。